58安居客研究院：2023上半年全国房地产开发运行情况解读

概述：2023年1-6月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为58550亿元、44439亿元，同比降幅分别为7.9%和7.3%。开发投资数据已连续4个月出现降幅扩大的态势。

(资料图)

房屋施工、新开工面积都再次出现同比降幅扩大，而竣工端持续改善；同时，楼市复苏动能不足，虽6月在房企营销活动刺激下迎来一波行情，但上半年整体销售面积增长乏力，同比跌5.3%，房企到位资金也受此影响降幅再度扩大。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此其开工投资的信心会相对较弱。而“金融16条”中“部分条款延期，能更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展，由此反哺房企的投资信心和开发意愿的提升。

一、开发投资数据已连续4个月降幅扩大

2023年1-6月，全国房地产开发投资额和住宅开发投资额分别为58550亿元、44439亿元，同比降幅分别为7.9%和7.3%。住宅开发投资额占到全部房地产开发投资的75.90%，较去年同期略高，住宅投资依旧是整个行业的重点。

开发投资数据已连续4个月出现降幅扩大的态势，本月同比降幅较上月扩大0.7个百分点，住宅投资数据降幅则扩大0.9个百分点。

开发投资数据持续恶化，和今年上半年销售疲软有关，再加上今年“保交楼”的艰巨任务，开发商将有限的资金投放于在建工程的交付上，因此开工投资的信心会相对较弱。7月10日晚间，央行、国家金融监管总局发文，将“金融16条”中“房企存量融资展期”、“保交楼配套融资支持”两项条款的适用期限，统一延长至2024年12月31日，为房企债务处置增加了政策空间，更好地助力保交楼工作和房地产市场健康发展。而在新房交付加速的情况之下，购房者对购买新房的信心也会逐步修复，有利于新房市场的成交恢复，从而带动后期房企开发投资意愿的提升。

二、竣工端保持回暖态势，而新开工复苏还有待时日

2023年1-6月全国房屋新开工面积49880万平米，同比下降24.3%，降幅在上个月扩大1.7个百分点；全国房屋施工面积为791548万平米，同比下滑6.6%，降幅扩大0.4个百分点；但竣工端保持回暖态势，1-6月房屋竣工面积为33904万平米，同比上扬19%，住宅竣工面积为24604万平米，同比上扬18.5%。

今年以来，在‘保交楼、保民生、保稳定’的目标指引下，各地加快推进保交楼，保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具发挥成效。新房竣工面积今年以来保持近20%的同比增长，拉动购房者的置业信心回归，从而进一步促进销售市场的回暖。当然，而一个完整复苏遵从“销售回暖——房企销售回款增长及库存下降——融资环境持续放松、供给主体现金流恢复——房企加大投资意愿带动投资回升——新开工复苏”的路径演绎。因此，新开工复苏还有很长的一段路要走。

三、全国商品房销售呈现“U”型走势，住宅销售面积同比跌2.8%

2023年1-6月，全国商品房销售面积59515万平米，同比下滑5.3%，其中住宅销售面积占到87%，为51592万平米，同比下滑2.8%。1-6月商品房销售金额63092亿元，同比上扬1.1%，而住宅销售金额为56639亿元，同比上扬3.7%。

按照1-6月的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10978元/平米，涨幅为6.7%，涨幅较上个月收窄2个百分点。

58安居客研究院分析师许之静指出，今年以来全国商品房销售呈现“U”型走势，住房消费刺激政策积极释放成效，开年市场明显回暖，随着积压的需求释放后，4/5月份项目去化压力持续增加，到了6月份为冲刺年中业绩，房企营销力度和规模逐渐增加，又带来了一波销量，但原本应是销售旺季的4/5月份去化不理想，造成了整个上半年与去年同期相比，依旧出现下滑。

从区域上看，商品房销售面积主要受中部和西部地块拖累；从销售额上看，除东部地区外，其余区域都已出现明显回落。同时，东部地区销售额占到全国6成比重，因而带动了房价的上扬。

开发投资数据反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，这也预示着后续销售数据的提振还是房地产健康发展的主要任务，因此从近期的政策层面看，多是楼市松绑政策的延长及细化。

四、房企到位资金受销售回款影响巨大

2023年1-6月，全国房企到位资金68797亿元，同比降幅9.8%，较上个月扩大3.2个百分点。从资金来源上看，国内贷款同比降幅11.1%，降幅较之前扩大0.6个百分点，自筹资金同比降幅23.4%，降幅较之前扩大1.8个百分点；值得注意的是，已连续上扬多月的定金及预收款，本月又出现了同比下滑，个人按揭贷款方面的同比增幅也出现收窄。

房企到位资金受销售回款影响巨大，今年6月虽然销售又有一波冲高行情，但从当月绝对值看依旧同比下滑10%。尽管“金融16条”予以延期，但整体行业融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

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