至少10城，本轮极有可能带不动！

所有的预言，正在一步步变成现实。

(资料图片)

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南京：开始全面系统性大松绑！

南京最近出台的政策特别多，从落户到税费减免再到楼市，一箩筐的政策。

8月4日晚间，又发布“宁8条新政”。

几个重点：

1、购房补贴；新六区一个标准，栖霞区和雨花台区一个标准。

但只补贴新房，不补贴二手房；只针对刚需、改善项目补贴；

2、房票安置+安置房源超市。

原来怎么安置？给赔偿款，给安置房，搞一块地专门建安置房集体安置。

现在呢？搞一个类似于某宝的安置房源超市平台，全城的安置房都放上，再选一批商品房，你可以选安置房，你也可以用“房票”买商品房，再给你部分优惠，比如用房票买8折9折等。

说白了就是拿钩子吸引着、推着进入商品房市场，干啥？去库存。

4、车位车库可以预售了。

5、“商品房预售资金不可预见费”。

过去预售资金强监管，现在在监管基础上，看情况，进度正常，可以逐步申请预售资金释放出来，给企业用。

6、降容积率、降库存。

以外围降容积率的方式，减少房子数量。举个例子，原来容积率4，一块地要盖2000套房，现在容积率降到2,房子也减少到1000套；潜在库存一下子少一半吧。

最后还提到了舆论监控，也能理解，这年头，舆论救市，最不能忽视。

2

郑州：全国首个出台救市落地方案的城市！

2022年3月1日，郑州作为上一轮大救市，第一个发布新政！

2023年8月3日，郑州又作为本轮大救市里，还是第一个行动！

这个阴跌了4年的省会城市，每次救市都是全国第一名，从不喊口号，直接行动。

这次郑15条重点如下：

1、购房补贴。毕业3年内新就业青年在郑首次购房，享受青年人才补贴+契税100%补贴；

2、多孩补贴。二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴；

3、契税补贴，各区实施不同比例的，以货币形式一次性发放；

4、购买改善性住房的，原来房子不限售；

但以上，都只针对新房、二手房不享受。

杭州：这两天售楼部已经通知限购放宽。

目前杭州还没发布正式的政策文件，但这两天项目已经执行——

“余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入余杭区限购放宽圈”

去年9月，仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇等镇街街道归为限购放宽圈；

今年5月，余杭区把中泰街道和瓶窑镇也加入限购放宽圈；

加上这次，已经是第三次放宽了，这就意味着，在余杭区这些地方，外地户籍只需1个月社保即可购买新房或二手房；本地户籍无需社保，购买二套也不再受落户5年限制。

这是一个非常强烈的信号，杭州的限购不会取消，但很快会进一步放松。

上海：网传五大新城放松购房社保年限。

虽然目前还只是传闻，但五大新城放松后，又给青年沪漂们释放出一批购房资格。

什么影响？当然利好上海市场，但对环沪市场来说，只能吸虹嘛。

其他城市咋没动静？已经在召开紧急会议研究了，也在观望兄弟城市的动作尺度。

看吧，8月底前，一线城市、二线城市、强省会们，更多、尺度更大的政策，马上来！

3

对比南京、郑州、杭州，新政，你会发现几个信号：

信号1：本轮救市，开始弃二手房、优先保新房了！

看看各个城市的救市措施，绝大部分的购房补贴、契税补贴和优惠，都是给新房的，你买新房才能享受到，买二手房没有。

救二手房市场，救的是谁？一个个房东散户们；

救活新房市场嘞？那不仅可以救起市场预期、救活房企、救活土地CZ、救活房地产上下游产业链，还能保住整个产业链条上的数千万甚至上亿的从业者。

没办法，现实就是这么残酷。

信号2：本轮救市，依然没有完全地、彻底地取消限购！

前面的南京、郑州、杭州，都只是放松限购，虽然有些已经放无可放了，比如郑州，现在只有二环内限购，而99%的新房都在二环外，也就是说现在的限购形同虚设，但它也设在那里。

包括前几天的长沙，全面取消限购一日游，短短一天立马改口。

到现在，没有一个热门二线城市敢彻底取消限购的。

但接下来，除一线和强二线的杭州、苏州、南京、合肥外，其他城市很有可能都是“限”字当头，形同虚设。

信号3：本轮救市，所有城市都在用“房票”。

这轮全国大救市中，最可能有效果的，就是“棚改+房票”了，哪些城市待棚改的项目多、未安置的多，哪些城市释放的房票就多。

当然，政策归政策，还得看兑现城市，比如不少城市去年底就开始房票制，但始终没效果。

一是价格不够低，缺乏吸引力；

二是留给大家选的项目没有一个能拿得出手的，甚至大部分都是主城边缘和外围项目，这谁要？

这次会有效果吗？那要看棚改力度，看兑现诚意了。

4

接下来，楼市一定是极致分化的市场！

未来3年内，城市之间的分化、板块之间的分化、项目之间的分化，会非常大，而且不可逆。

70%的城市，依然带不动，连明显回温都不会有！

哪些城市带不动？

——不在棚改之列的，19个城市之外，效果不会好！

19个城市都有谁？上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

——工具箱里，已经没有工具可用的，都带不动！

那些政策早已用过一遍的，也没城中村可拆的，首付比例、公积金、房贷利率早已撸到底，还没效果，那真没办法了，也没啥可用的了。

——库存过大、去化难度太大的，很难带动！

那些库存未来3年、5年都卖不完的10个城市：

西宁、哈尔滨、景德镇、晋江、日照、洛阳、安庆、舟山、泉州、香河。

如此大的库存，这轮救市也难，相当难。

——绝大部分三四五线城市，都带不动！

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