307户，回家了

“项目从2015年烂尾至今，

足足8年了！

(资料图片仅供参考)

最心酸的是，

有些村民从项目动工开始，

就举家迁到外面住了十余年，

熬到小孩读大学了，

还未能回迁。

让人欣慰的是，

村民的合法权益并没有被遗忘，

项目今年终于重生了，

大家等来了回迁的大好日子。”

近日

距离广州东部枢纽中心不到3公里

已蝶变为晓风云著的

原新塘百晟广场

307套刚完成精装修的安置房

正式移交政府

回迁户难掩激动之心

早早来到现场看房

“这份幸福虽然来得有点晚，

但还是让人很兴奋。”

此时

距离广州中院破产法庭裁定批准

该项目重整计划已过去两年

307户回迁户的“回家之旅”

画上了圆满的句号

项目停工

307户安置房无法交付

这里，占据了广州东部CBD的优越位置，曾引来无数关注。

百晟广场位于广州市增城区新塘镇核心商圈解放北路，属于新何村范围，东向与新塘镇政府、新塘公园毗邻，是新塘旧城中心。项目占地面积约25069平方米，规划建设四栋高层住宅楼和一栋商业综合体，包括两栋32980平方米（307套）安置住宅，4000平方米安置商业（农贸市场）。

新何村户籍人口不足3000，以湛、伍、招姓为主，历史上曾出过一个“三部尚书”湛若水。作为明朝著名理学家、教育家，湛若水的学说与王阳明并称“王湛之学”。新何村的村民对此村史引以为荣，加之与黄埔交界，广州确立东进的城市规划发展思路后，社会资本对这一带的关注度就更高了。

从区位上来讲，这是广州重点打造的东部CBD，是广州一带一廊的交汇点，也是粤港澳大湾区100公里“黄金内湾”的北顶点，有三条国铁、三条城际和五条地铁交汇穿越的立体交通枢纽，可以协同莞穗、联动广深，甚至辐射整个华东。

11年前，广州东进的规划蓝图虽然还在起步阶段，但村民内心对高品质的城市生活早已满怀憧憬。2012年，当本土房企百鸿公司在土拍市场上拿下新何这块地，准备成立百筑公司投建百晟广场时，村民对动迁的配合还算比较积极，本以为按照公司承诺，很快就能回迁并住上“开窗就可以望见公园”的高楼大厦。

2013年6月，百筑公司通过抵押土地向银行申请到2.5亿元开发贷后，项目正式动工。

然而，进展却不尽人意。

2015年项目封顶后，百筑公司在资金极度紧张下未能按期偿还贷款，银行不予涂销抵押，亦无法取得预售证。除此以外，百筑公司还被发现从2013年起，就频繁从民间融资，但仍然拖欠巨额工程款。

“从2015年开始，项目一再延期，村民迁出去两年多，百筑公司仍未能交楼，甚至连临迁费也付不起，由政府来垫付，直到项目烂尾。”新何村一位村民告诉记者：“后来到法院起诉百筑公司的债权人越来越多。回迁遥遥无期，我们愁得饭都吃不下。”

原百晟广场项目

2016年，碧桂园曾宣布全额收购百筑公司股权，为项目重启带来一线转机，但双方签订框架协议没多久，碧桂园就发现债务关系特别复杂，最终合作戛然而止。

2019年9月，眼看百筑公司一次次引资无望，中国华融等主要债权人遂申请法院对该公司强制执行。除了近3亿元的执行标的，公司还背负其他涉诉执行案多宗，负债总计逾14亿元。而作为在建工程，项目资产评估价值被贬至仅7.62亿元，明显资不抵债。

当时广州中院负责办理此案的法官预判，若直接执行处置拍卖，并按查封顺序分配，扣除抵押债权人的执行款后，普通债权人可受偿的金额所剩无几。

何况，项目还涉及3.2万平方米的政府安置房，若拍卖所得没有剩余资金用于保交付，307户回迁户很可能“无家可归”。经办法官意识到，直接强制执行不利于社会稳定，不能这么干。

“执转破+预重整”

助力烂尾楼重生

面对那么多不同性质的债权人，要找到平衡各方利益诉求的最大公约数，其实并不容易。

公开资料显示，百晟广场项目是在封顶后才停工的，整个工程的完成度比较高，虽然当时百筑公司资不抵债，但只需要引入少量资金进行装修收尾，就能取得预售证，通过商品房销售来回笼资金。

在法院看来，与其让烂尾项目贬值拍卖，不如说服债权人，给百筑公司一个重整盘活的机会，通过资产增值和销售变现来偿还更多的债务。但是，已经被申请强制执行的百筑公司，要获得重生机会，只能转申请破产，并通过预重整新思路来寻求突破。

关键问题在于，这类执行案件牵涉资金大、利益关系错综复杂，而我国至今未施行《强制执行法》，办案法官只能依靠繁杂的司法解释和地方规定来指导具体工作，遇上复杂的现实案例可不好办。

法院组织第一次债权人会议

所幸的是，2016年以来，在规范执行案件移送破产审查程序方面，广东省高级人民法院和广州市中级人民法院因地制宜，先后制定多份有关意见、实施细则和办案指引，为各部门理清职责、联动协作建立了高效畅顺的工作机制。

院内流程可依法依规推进，但院外的利益协调却难上加难。初时，不同性质债务人、债权人死守在自家利益面前寸土不让，坐在一起聊天始终针锋相对，让谈判一度陷入僵局。

以华融为代表的抵押债权人最先表示反对。其不同意百筑公司破产的理由是，无论是破产清算还是重整，时间均无从把控，一旦重整失败转回破产清算，获得赔偿的时间会更长。

与此同时，排位顺序较为靠后的普通债权人，则强烈要求让百筑公司直接破产，这样，他们受偿的机会就更大。

作为债务人的百筑公司，则极力争取重整。因为若成功引入企业注资百晟广场，让项目复建完工出售，价值肯定远超破产清算处置价值，企业还有重生的希望。

预重整其实是破产审判实务中崛起的一种用来挽救危机企业的新制度，本质是将院外程序流程与院内重整程序相衔接，提高破产重整的效率和效益。

百筑公司如何平衡各方利益，为项目争取到重生的机会？

据了解，其计划是以共益债融资引入“活水”，让东莞资产管理有限公司、广东浙银华创资产管理有限公司为项目注资8000万元，实现项目续建，解决债务人逾14亿元的债务。

同时，他们还找来一家业界非常有影响力的共建商：由绿城集团创始人、蓝城集团创始人宋卫平与原绿城中国总裁曹舟南发起设立的多主体合伙人公司——蓝绿双城科技集团，从品牌置换、管理置换、启动资金导入、预重整和商业化重整等方面提供系统性解决方案，协同地方政府、债权人、投资人、金融机构、业主客户、总包单位、参建单位等多方实现“共建”目标。

作为引路人，法院在推广这份方案以及在促进各方当事人最终达成共识中发挥了关键性作用。

2021年6月，百筑公司的预重整方案得到法院批准；

2021年8月，在主要债权人的支持下，项目管理人、投资人和共建方在通力合作下，项目正式重新启动并举行开工仪式；

2022年5月，百晟广场化身蝶变成晓风云著，获得预售许可，以准现楼出售；

2023年7月，307套安置房正式移交当地政府，并邀请回迁户现场看房。

原标题：《307户，回家了》

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