牛晓娟：发布2023中国物业服务上市公司研究报告 每日简讯

2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。

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各位嘉宾及线上的朋友们，下午好，下面我来发布《》。我将从资本表现、经营业绩和发展研判三个方面进行解读。

（一）资本表现：物业板块触底反弹，企业间分化加剧，优质标的价值彰显

2022年11月地产政策“三箭齐发”，有利于民营房企信用风险的释放和物业上市公司估值重塑。自2021年6月底以来，物业板块整体估值一直处于波动下行阶段，2022年10月31日，达历史最低点约2613.74亿元，后在政策刺激下开启反弹模式，截至2023年5月5日收盘，64家上市物业服务公司总市值为3546.49亿元，较底部回升36.35%，目前处于震荡盘整期。

板块平均市值为55.41亿元，超过均值的共计12家；超过100亿元的共8家，市值合计达2521.19亿元，占总市值的71.09%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化进一步加大。

业绩是支撑估值的底层逻辑，高估值匹配高增长。物业服务上市公司平均PE（TTM）最高时接近45倍，然而当高增长等条件被打破，高估值就难以为继，PE在业绩预期走弱的情况下震荡下行，至今小幅反弹并企稳。截至2023年5月5日，PE为14.54倍，较2022年初17.10倍降低17.01%。

IPO方面，2022年，物业管理行业新股发行数量为6家，均在香港主板，较2021年的14家显著下降，IPO节奏明显放缓；募集资金总额为74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。2023年至今，仅一家企业成功登陆港股资本市场，募集资金及上市企业数量进一步下降，IPO热度减退。

尽管IPO放缓，但是资本市场有望持续扩容，国资企业、专业赛道佼佼者、规模型企业或将成为IPO入场券的优先获得者。目前，排队企业有7家，其中3家为国企。

（二）经营业绩：管理面积增速下降，基础服务占比提升，风险出清导致净利润骤降

经过对上市公司数据统计分析，截至2022年年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积1.8亿平方米，同比增长12.50%，增速均较去年显著下降。

2022年，市场竞标成为物业服务上市公司规模扩张的主流方式，招投标市场竞争异常激烈，既有关联方支持减弱“被动独立”影响，也有物业企业主动走独立化发展道路长远打算的考量。物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比逐年提升，2022年达到53.89%，较去年提升2.37个百分点，继续创新高。

并购更加理性，国资背景企业成并购主力军。根据中指数据库·物业版监测数据显示，2022年，行业发生并购交易共43宗，相比2021年的145宗大幅下降，收并购热度大减，收并购双方更加谨慎，意愿降低；并购标的PE均值约11.5倍，较2021年略降，侧面反应出标的质量更优；国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半；将并购案例以单笔并购金额由大到小排序，国资背景企业占据前6席。

2022年，物业服务上市公司营业收入均值达46.44亿元，较上年增长19.38%，增长降速明显。从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2022年，基础物业服务收入占比为66.71%，较去年增加7.77个百分点，占比近四年来首次正增长，物业服务上市公司在存量项目持续优化经营及储备项目有效转化的支撑下，呈现出弱周期性和较强的韧性。创新型服务种类多，业务开展存在不确定性，上市公司需结合自身优势进行聚焦。在创新型服务中，城市服务、商业运营、智慧科技服务等是收入较大的业务。将上市公司中所有已披露的相关数据汇总，发现商业运营、智慧科技服务、城市服务总量保持增长态势，但商业运营、智慧科技服务分化严重。

2022年，上市公司毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元；净利润均值3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。

关联交易等风险出清是主因，疫情管控导致的成本增加等为次因。地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平。2022年，物业服务上市公司应收账款及票据均值为15.31亿元，同比增长36.45%；部分上市公司披露了应收关联公司款，该指标均值为1.73亿元，同比大幅增长63.21%。

疫情管控等因素增加了物业服务上市公司运营管理成本，利润被压缩。2022年行政费用均值为3.99亿元，较去年增长25.08%，销售及分销成本均值为0.62亿元，较去年大增40.91%。

此外，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，出现商誉减值问题，以上种种原因综合作用，压缩了利润空间，导致营业收入实现增长而利润不增甚至反降的结果。

（三）发展研判：前景广阔+风险出清+独立发展+属性未变=价值回归

截至目前，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态物业费加权平均计算可得，基础物业服务市场规模已超万亿，未来将仍处于稳定增长阶段。

2022年，上市公司储备面积均值约为6585万平方米，同比增长4.83%，增速较上一年（26.84%）下降22.01个百分点；“储备/在管”均值约为49.03%，储备充足。但近三年“储备/在管”呈现下降趋势，表明规模拓展难度增加。

非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向。据中指数据·物业版招标数据显示，2022年物业管理行业非住宅业态招标信息占比约87.6%，表明在市场化拓展中，非住宅项目标的更丰富，成为当前市场主流。

近十几年，社区增值服务经历了“从无到有，从有到全，从全到优”的探索，取得了良好成效。当前主要聚焦于美居服务、房屋经纪、社区零售、家政服务、空间运营等几个板块。

目前，社区增值服务收入占比普遍较低，尤其头部企业占比更低，可挖掘空间较大。代表性上市公司的社区增值服务占比普遍位于5%-27%的区间内，均值约为15.37%，贡献较低。值得关注的是，像华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、中海物业、万物云等多家头部企业社区增值服务占比均低于15%，甚至低于10%，意味着该板块仍有较大可挖掘空间。

城市服务市场空间：2022年全国城乡社区事务支出达到19415亿元，假设该数值此后几年保持稳定，且假设到2025年物业管理的渗透度达到50%左右，物业服务企业参与城市服务的潜在市场容量为9707.5亿元。IFM市场空间：目前，我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元。创新型服务处于发展初期阶段，占营收比重不高，有较大发展空间。但创新型服务种类多，缺乏成熟的业务模式，因此存在一定不确定性，上市公司需结合自身优势选择部分业务进行发力。目前上市公司的创新型服务占收入的比重平均不足10%。

上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业股价值回归的直接动因。2022年，物业管理行业发展的脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，此为物业股价值回归的预期动因，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心。从长期来看，物业管理行业基本面并未改变，商业模式未改变，此为物业股价值回归的根本动因。

最后，我们来看下ESG建设方面的情况。加强ESG建设，提升长期投资价值：ESG可衡量企业可持续发展能力，成为影响投资者决策的关键因素；ESG从三个非财务指标出发来衡量和评价企业可持续投资价值的理念和评价体系，使企业在关注经营绩效的同时，充分考虑企业所处环境、社会、公司治理情况，降低企业综合运营风险，实现高质量长远发展；物业公司需要从ESG治理架构、及时应对政策指向、健全供应链管理等方面强化ESG建设，助力企业可持续发展。

行业有空间，市场有价值。谢谢大家。

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