REITs又“上新”！总规模已超900亿 高分红才是核心竞争力？

4月25日，证监会公告，中金基金旗下两单REITs（房地产投资信托基金）产品同时获批，分别是中金山高REIT与中金湖北科投光谷REIT。在基础设施REITs试点启动三年之际，产品 “阵营”数量将扩充至29只。

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底层资产愈发丰富成为了REITs基金的趋势，当前REITs资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型。

国家发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰日前表示，将研究解决消费基础设施、文化旅游、城市供热等新类型项目发行基础设施REITs的重点难点问题，探索可行路径，形成示范效应。

两单REITs“上新”

从底层资产来看，中金山高REIT拟投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路（简称“鄄菏高速”），该项目位于山东省菏泽市内，全长43.149公里。鄄菏高速是国家高速公路网德州-商丘-上饶高速公路（G0321）在山东省菏泽市的重要组成部分，也是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分，是贯通鲁西、沟通京津冀、连接河南中原腹地的南北向省际大通道。

中金基金表示，高速公路是社会经济发展的“动脉”，是区域经济运行情况的“晴雨表”，是服务人民美好生活的“生命线”，是推进高质量发展的“先行官”。发行上市交通基础设施公募REITs，将助力盘活交通基础设施存量资产、丰富长期金融产品“工具包”，是资本市场服务实体经济、助力“交通强国”战略的有益实践。

另一只产品的底层资产为位于湖北省武汉市东湖高新区的光谷软件园（A1-7、C6、E3栋）和互联网+项目两处产业园区资产，合计建筑面积17.44万平方米。据了解，作为中国首个国家级光电子信息产业基地核心载体、中国孵化器事业发源地的光谷光电子信息产业园的核心子园区，光谷软件园及互联网+项目重点围绕光通信、集成电路、软件开发及金融创新服务等高新技术产业，不断完善创新产业链，打造创新产业集群，其中光谷软件园是科技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”。

中金基金表示，湖北武汉作为长江中游城市集群的代表，承东启西、连南接北，是长江经济带的重要组成部分。中国光谷作为首批国家级高新区，是国家重点建设的“世界一流高科技园区”，承担着助力武汉打造具有全国影响力科技创新中心的战略使命。中金湖北科投光谷REIT将通过引领区域存量资产与新增投资良性循环，推动产业转型升级，助力中国光谷走向“世界光谷”，对于盘活区域基础设施存量、带动新增投资、更好引领中部地区和长江中游城市群高质量发展、促进中部地区崛起战略和长江经济带重点区域协同发展具有积极意义。

底层资产日趋丰富

数据显示，截至目前，已上市27只基础设施公募REITs，资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元。同时，REITs作为“资产上市平台”的长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能进一步深化，首批4只扩募项目已顺利获批，预计募集金额超过50亿元，带动新增投资超过380亿元。

底层资产愈发丰富成为了REITs基金的趋势。证监会债券部主任周小舟4月25日在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，未来证监会将从四个方面入手，推动REITs市场健康平稳运行，具体的措施包括推动消费基础设施REITs项目尽快落地，研究优化REITs估值体系，制定发布产业园区、高速公路等成熟资产审核要点，加快推进REITs专项立法等。

国家发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰也表示，接下来将继续用好“开门办公会”这一方式，更大力度加快项目推进；支持更多符合条件的民营企业项目发行基础设施REITs（即不动产投资信托基金），不断提升民间投资积极性。

“同时，（我们）也将进一步优化流程、提高效率，不断提升申报推荐工作的标准化、规范性和透明度；研究解决消费基础设施、文化旅游、城市供热等新类型项目发行基础设施REITs的重点难点问题，探索可行路径，形成示范效应。”他补充道。

长期投资更看重高比例分红

据统计，截至4月26日，已发行的公募REITs自上市以来二级市场平均涨幅约12.56%，大幅跑赢同期沪深指数。其中，华安张江光大园REIT以近40%的涨幅居首，鹏华深圳能源REIT以及8只基金涨超20%，共有25只产品上市后实现正收益，占比超92%。

国金基金表示，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期价值投资者更看重产品的分红。REITs产品底层资产的稳定运营是分红稳定性的基础。

据中信建投研究部统计，截至2023年4月16日，20只公募REITs中，共计12只完成了2022年可供分配金额的实际分配，5只尚未分配2022年全年的可供分配金额，3只尚未分配以2022年12月31日为基准日的可供分配金额。

从分红情况来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，前述12只REITs 2022年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

中金固收团队认为，目前多数公募REITs的分红收益占综合收益的比例较低，参考稳定分红的四大银行A股的收益结构，我们认为公募REITs的分红收益占综合收益的比例未来可能大幅提升，且公募REITs分红同时具有强制性和税务优势，看好长期配置公募REITs享受分红的价值。

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